Veo, mimosita, que al final tenemos más puntos en común de los que podía parecer. En cualquier caso, yo también tengo una hija que se queja de la carestía de la vivienda y de momento no se la compra, pero desde pequeña está acostumbrada a valorar las cosas y sabe que no puede esperar que el dinero le llueva del cielo, por lo que de momento se dedica a disfrutar de la vida administrando sus ingresos de manera responsable y sin privarse de caprichos que nunca alcanzan la desmesura a la que yo me refería en anteriores comentarios. De cualquier forma, también hemos tenido charlas relativas a estos temas.

Respecto a los artículos que citas procedentes de El País, yo también he leído mucha literatura al respecto en uno y otro sentido, así como los numerosos foros burbujeros que desearían un desplome abrupto y rápido del precio de la vivienda, pero en medio de todo ello intento sopesar y llego a la conclusión de que, como en casi todo, enla equidistancia está la virtud, y desde luego, quien espere que la vivienda se va a convertir en un chollo con caídas de un 50% omás, en medio de un apocalipsis vendedor que arruinaría nuestra economía, que se vaya despidiendo, porque historias como la de Pepita Nuncabaja son muy divertidas pero nada tienen que ver con la realidad. Y si no, esperemos unos años y hablaremos del tema.

En cualquier caso, y volviendo al tema de luisa5623, yo he visto tu vivienda en idealista y creo que está estupenda y sólo necesitas un poco de paciencia y tener la cabeza fría para venderla, porque antes o después encontrarás un comprador aunque te intente regatearalgo en el precio.

Kurt, yo tampoco tengo formada mi opinión respecto al tema de la vivienda en los deseos de “burbujistas.com” o de lo que nos dicen bancos, inmobiliarias, promotores o el G13 (13 mayores inmobiliarias de este país), que nombrado así parece el G7 o un organismo oficial no partidista y digno de toda credibilidad. Como ya he reiterado en anteriores ocasiones, mi opinión se basa en mi experiencia después de la escalada de precios desde el 70 al 79 aproximadamente, y lo que vino después. En aquellos años tú deberías ser un niño y más tarde un adolescente, así que no debes tener conciencia de lo que pasaba en España en el tema inmobiliario. Los que tenemos unos pocos años más que tú sí que éramos conscientes de lo que estaba pasando y fue algo parecido a lo que ha pasado en estos últimos 10 años (con una escalada de precios mucho menos desorbitada), y la posterior caída de precios (que no podría precisarte si fue de un 20%, n 30% oun 15%),pero en todo caso bastante significativa y ahí pude comprar yo. Lo que me sorprende es la poca memoria de gente de mi edad, pareciera que el pirulí de TVE construido en el 82 para los mundiales fuera en realidad un flasheador , estilo película Men in Black, para borrar la memoria colectiva de los españoles de los años anteriores, jajaja. Y una bajada moderada, después de una subida anterior también moderada (nada que ver con la del 70-79 ni la actual), la hemos vivido no hace muchos años, donde muchos españoles compraron su vivienda, entre ellos mi hermano. Yo esto que estamos viendo ahora ya lo viví en el 79. Que si sube, que si va a bajar, que si la vivienda no baja nunca….que si la construcción es el motor del país… gente que se hizo millonaria en 3 días, y gente que se arruinó en día y medio. El que no viviera aquella situación y gusta de mirar por Internet y buscar noticias, que no se haga una opinión por lo que dicen las partes interesadas, pero que miren lo que dicen organismos financieros internacionales (nada partidistas) y verán que de desaceleración moderada….nada de nada. Los que vivieron aquellos años y parece no recordar lo que pasó, me parece que más bien son parte interesada y no es que le falle la memoria. Seguramente como yo, ya tenga su casa pagada desde hace años, y eso de que le digan a uno que su casa vale 50, 60 u 80 millones les hace sentirse millonarios “virtuales”, porque si pretenden vender a esos precios, digo yo que irse a vivir debajo de un puente con los 80 millones debajo del brazo no es plan, así que tendrán que comprar otra vivienda que les costará lo mismo o más que la que venden, ni más ni menos que pasaría si les dijeran que su casa en lugar de 80 vale 40. Seguramente haya otros muchos de mi edad, que ya con una vivienda pagada se han metido en otra hace poco como inversión y les cuesta asumir que se han decidido demasiado tarde a comprar y no van a hacerse de oro como esperaban. De todas formas, el que así lo haya hecho y pueda pagar la hipoteca sin problemas puede esperar unos 10 años o poco más, y el valor de la vivienda habrá alcanzado el valor por el que ellos compraron y volverá a ir revalorizándose, en mayor o menor medida en los años posteriores (eso también lo he visto con mis ojitos).

También podemos hacernos una idea de lo que pasa por amigos o conocidos constructores, promotores o que trabajan en una inmobiliaria, y que hasta hace dos días seguían con lo de que la vivienda nunca baja, y la mayoría sigue diciendo lo mismo, pero unos pocos ya empiezan a reconocer que la cosa pinta mal, que lo llevan esperando desde hace tiempo y que ya se venían preparando para lo peor.

Hablando hoy con un amigo promotor precisamente de lo del G13, me ha reconocido que el precio del suelo lleva bajando desde hace más de un año, y el que no baja el precio no lo vende. Me ha comentado el caso de cómo hace poco más de un año intentó comprar una casa vieja y un solar anexo para construir allí un pequeño bloque de pisos, y el dueño no se avenía a razones y pretendía vender por más de lo que le ofrecían un año antes. El promotor no sólo no le ofrecía ya lo que le ofrecían un año antes sino además pretendía rebajar ese precio, a lo que el vendedor se negó. Se lo negó a él y a toda promotora que anterior y posteriormente le hizo una oferta. Me comenta el promotor que ninguna promotora está interesada ya en ese terreno, que no consigue venderlo, y que de aquí a 8 ó 9 meses volverá el baile de promotoras haciéndole una nueva oferta, esta vez muy inferior a lo que le ofrecieron esta última vez.

Con lo del G13 ha soltado una carcajada, ninguna promotora va a arriesgarse a pagar lo que se ha pagado estos últimos años por el suelo y que los pisos se le queden sin vender. Los promotores que ya compraron antes tendrán que reducir su margen de beneficios, y los que han comprado hace muy poco y a precios aún muy elevados son los que se van a comer el marrón, porque el margen no sólo no va a ser casi nulo, sino que puede ser negativo. Y lo argumenta en que eso de que si no le gano un duro no construyo…sólo puede permitírselo un promotor con mucho dinero y que haya pagado ya los terrenos, los que han comprado esos terrenos con una hipoteca pagan intereses como todo hijo de vecino, y cuanto más tarden en construir y vender mayor será el roto porque no pueden permitirse estar años pagando intereses hasta que el terreno vuelva al valor por el que ellos compraron. A grandes rasgos, lo que ahora pasa entre los que venden piso e intentan comprar, es el tira y afloja que llevan ya más de un año entre el que vende un terreno y las promotoras. Otro dato significativo, al menos aquí en mi ciudad, es el sablazo que el ayuntamiento ha dado con el IBI (impuestos de bienes inmuebles) y el recibo de plusvalía. Ya se le acabó el grifo de recalificaciones de terreno público por grandes sumas y tienen que agarrar por otro lado (porque terreno recalificado para ser comprado hay una pasada aún….).

Como ya he dicho anteriormente, cada uno tiene sus vivencias y experiencias, y es en ellas en las que baso mi opinión, no en lo que me digan las partes interesadas. Yo tengo ya mi casa pagada, no tengo intención de comprar ni de vender, y simplemente veo lo que ya pasó y está pasando, no lo que me gustaría que pasara según me interese.

Mirando por internet he encontrado un artículo publicado en 2003 que habla sobre el último estudio emitido por el banco de España (en ese mismo año, evidentemente) . He encontrado bastantes similitudes con lo que yo he venido comentando en este post, pero como sin duda el Banco de España tiene más credibilidad que la experiencia que yo he tenido en la vida y he expuesto aquí, ahí lo dejo. Si esto ya lo vaticinaba el BE en 2003 y aún hemos tenido otros 3 años de crecimiento desmedido....Pues lo que yo he dicho, que después de una subida hay una bajada, y cuanto más se sube mayor es la caída. Y el que aún esté convencido de que la vivienda nunca baja, pues él mismo, que compre ahora.

(07-10-2003)

La publicación en el último Boletín Económico del Banco de España (BE) de los resultados de dos estudios recientes sobre la evolución temporal del precio de la vivienda ha vuelto a reavivar el debate sobre una posible corrección significativa a la baja en dichos precios. El interés está plenamente justificado por el elevado porcentaje de familias españolas que han invertido recientemente en la adquisición de su vivienda, la importancia cíclica de la actividad en el sector, las tasas de endeudamiento que se han generado y, por supuesto, la relevancia de la entidad que vuelve a pronunciarse sobre este tema.

Según dichos análisis, tras la infravaloración resultante de una excesiva corrección a la baja en el precio de la vivienda en la primera mitad de los noventa, se ha producido en los últimos años una excesiva elevación de precios incluso descontando la inflación, que estarían, en términos reales, entre un 8% un 20% pr encima de lo que sería su senda de equilibrio.

No es tan importante la cuantía media de la sobrevalorización, que no afecta a todas las viviendas ni a todas las áreas por igual, como la creciente evidencia disponible acerca de tal hecho, que sugiere que la probabilidad de que se produzca un descenso en el precio de la vivienda es relativamente alta. El estudio del BE refleja asimismo el natural carácter cíclico del precio de la vivienda y su mayor volatilidad, que hace que, en las últimas décadas, a periodos en que el precio ha estado por encima de la senda estimada de equilibrio estable, hayan sucedido descensos significativos en los precios, que han permanecido por debajo de la senda de equilibrio durante un cierto intervalo de tiempo.

No cabe esperar que las cosas sean ahora diferentes, y si el proceso de sobrevaloración continúa, el descenso requerido en los precios será aún mayor. Un hipotético descenso en los precios de la vivienda afectaría de manera muy diversa a los distintos agentes que han invertido recientemente en activos inmobiliarios. Para quienes han invertido hace tiempo, la relevancia del ajuste es menor. Las familias que han invertido una parte significativa de sus ahorros en la adquisición de su vivienda verían significativamente mermado su patrimonio, produciéndose un efecto riqueza que repercutiría en sus decisiones de consumo. Mayor dificultad entraña para quienes han aumentado significativamente su endeudamiento, utilizando la vivienda adquirida como colateral. Al bajar su precio, deberían aportar garantías adicionales y, de no disponer de ellas, enfrentarse a la posibilidad de perderla. Aquí es donde se produce el coste social más elevado.

El problema es mayor si el descenso en el precio se produce en un contexto de tipos de interés al alza, pues las familias que se endeudaron se enfrentarían a un doble efecto negativo: el descenso en la garantía, y el mayor coste de servicio del préstamo. Si el descenso se produce en un contexto recesivo, la destrucción de empleo generaría una caída en la renta familiar y, con ello, una tercera dificultad, si bien este no parece un escenario muy probable. Por último, como en todo ajuste, no conviene olvidar que las dificultades que éste produce dependen no sólo de su magnitud, sino también de la rapidez con que se produce.

En el caso del mercado inmobiliario actúan como especuladores quienes tienen el control de la oferta

No es sorprendente que algún miembro del Gobierno se haya dado por aludido. En situaciones de fragilidad del mercado bursátil o, como ahora, del mercado inmobiliario, aplicamos con bastante ligereza el calificativo de especulador a inversores que tratan de obtener un beneficio operando por medios legales y transparentes en mercados volátiles, y asumiendo plenamente el riesgo inherente a dichas operaciones, aun siendo esta actividad inversora totalmente lícita en una economía de mercado desarrollada. En el caso de la vivienda, actúan como especuladores quienes tienen control de la oferta; algunas grandes empresas del sector han podido actuar de este modo, pero más flagrantemente especuladora es la actuación de Administraciones locales, elevando los precios del suelo mediante un férreo control de la oferta, o alterando la calificación del mismo. Que este mecanismo se utilice sistemáticamente como medio de financiación es un claro síntoma de la enorme tarea que queda por hacer desde el Gobierno de la nación hacia la liberalización del sector.

&n bsp; ¿Verdaderamente pensais que van a bajar los pisos?¿no sera que han parado para cojer carrerilla?Las constructoras no van a dejar de obtener beneficios,los terrenos no van a bajar de precio y los materiales por supuesto que tampoco.El que tiene un piso para vender de segunda mano,si no le dan lo que pide,a no ser por causa mayor,preferira seguir con el,antes que vender.Se esta hablando de un impuesto aplicable a los pisos vacios,esto si que haria que los precios bajasen.Pero creo que es muy improbable que esto ocurra.Resumiendo en mi humilde opinion,el que quiera comprar que lo haga en este lapsus,pues bajar no bajaran.¿Realmente bajaron el 79?

luisa no te preocupes yo tambien estoy vendiendo y la peña se cree que el año que viene regalaran los pisos,ten paciencia. yo vendo por la mitad que tu y tam poco lo quieren.besos

Hay mucha gente que va a esperar a que pase el 2008 para ver como está el tema de la vivienda. La vivienda subir, no va a subir más y si lo hace va a ser tan insignificante que es preferible esperar para ver como evoluciona el mercado.
¿Por qué pagar ahora 50 kilos cuando a lo mejor dentro de un año puede pagar 40? Ya sé que hay muchos que no se van a apear de la burra pero habrá también gente que por necesidades venderán no perdiendo pero sí sin ganar todo lo que quería. Y las constructoras serán las primeras puesto que tienen mucho dinero invertido en suelo; y ese suelo por sí solo no renta; hay que construir aunque eso signifique que el piso en vez de ganarle 30 kilos, le ganen 10 kilos (tened en cuenta que las constructoras están muy endeudadas al haber comprado tanto suelo). Y cuando un particular vende su piso por 50 y la constructora está construyendo por 40 para poder competir tendrá que bajar el precio.
Esto son solo opiniones personales pero que se basan en las noticias que poco a poco van apareciendo en los medios de comunicación porque es muy difícil tapar todo este engaño y futuro desplome de los precios de la vivienda.
Yo, por si acaso, no compro ahora. Tengo mucho que ganar y poco que perder

Artículo de "El País".

Las promotoras inmobiliarias en problemas venden o permutan suelo edificable a cambio de ‘lo que sea’

pulsa_aquí , pulsa_aquí

10/10/2007

“G rupo inmobiliario vende o permuta suelo edificable por... lo que sea”. Más o menos explícitos, lo cierto es que anuncios de este tenor comienzan a ser demasiado frecuentes. Detrás están pequeñas o medianas empresas locales, afectadas por el síndrome de Llanera, a quienes el cambio de ciclo y su consiguiente parón en las ventas ha dejado atrapadas con elevadas deudas.

Es el caso de Grupo Casado Caro*, una inmobiliaria con sede en Madrid que opera en Ciudad Real y en el Puerto de Santa María, que el pasado domingo se anunció en la sección de Economía de un diario nacional, compartiendo espacio publicitario con el Residencial Francisco Hernando, de Paco el Pocero en Seseña, que hace frente a la crisis con un agresivo plan de marketing: “Por el precio de un alquiler, pisos llave en mano. Podrá pagar cómodamente hasta en 50 años. Y regalamos 50 hipotecas entre las 1.000 primeras viviendas vendidas”.

En el caso del Grupo Casado Caro, a cambio de sus suelos edificables, admite pisos, chalets, locales, plazas de garaje... Todo vale con tal de soltar suelo que no quiere o puede edificar. “Construir ahora nos da miedo: tenemos otras promociones vivas y no estamos vendiendo las fases en marcha, se nos acumula el IVA y el mercado es que no digiere nada. Si sigo promoviendo tal y como está, me voy a arruinar”, confiesan desde la promotora madrileña a El Confidencial.

Los terrenos puestos en el escaparate, ya sea en costa o en la meseta castellana, en el casco histórico o en un pueblecito poco poblado, están listos para levantar decenas de viviendas. El pack incluye las licencias correspondientes, los créditos promotores, los estudios geotécnicos... Toda una inversión llave en mano. La oportunidad que cualquier cazador de gangas estaría esperando.

“¿Problemas de liquidez? Sí, como todas”

Otras empresas muy activas en segunda residencia en litoral, especialmente en la costa del Sol, como Aifos o Grupo Mirador, también están sufriendo las consecuencias del momentum del sector. “Hemos acometido una reducción de plantilla en un contexto de reestructuración de la empresa”, admiten desde esta promotora malagueña, muy golpeada por el Caso Malaya de Marbella.

“Más que Malaya, nos está haciendo más daño la caída de las ventas”, reconocen. Desde la compañía no ocultan tampoco que “tuvimos problemas de pagarés con proveedores este verano, pero ya lo hemos solucionado”. ¿Problemas de liquidez? “Sí, como todas”, admiten. La promotora resiste gracias a que “los hoteles -Guadalpines, Byblos- están llenos” y a la ingente cantidad de suelo de que dispone. De nuevo, la valoración del suelo se está resintiendo: “El rural por la Ley del Suelo y el urbano por la situación del mercado”, apuntan fuentes conocedoras del sector.

El fuerte crecimiento en muy pocos años, las veleidades expansionistas nacionales e internacionales y la decidida apuesta por el patrocino de equipos deportivos son puntos que comparte la promotora catalana Akasvayu con la malograda Llanera. Bitango, otra promotora, en este caso activa en las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid, ya tuvo que paralizar temporalmente una promoción en Fuenlabrada por retrasos en los pagos a la constructora. ¿Quién será la siguiente Llanera?

*NOTA DE LA REDACCIÓN

Por un error en la edición anterior de esta información se ha puesto el Grupo Casado, cuando en realidad se trata del Grupo Casado Caro.

Hace un par de semanas puse un enlace para ver un anuncio de una promoción aún en construcción en la que había reducido el precio de los pisos en 12.000 €, dos semanas después lo han reducido 6.000 más. Y si las promotoras son las últimas en hacer rebajas según los expertos porque tienen menos margen de beneficio....Me parece que tratan de adelantarse a las de segunda mano para que el descosido sea menor. Que cada cual se meta en segundamano.es y mire los precios y las rebajas que hay en su ciudad o provincia, verá como cada vez hay más pisos con la flechita roja indicando que se han rebajada e incluso que los primeros que hicieron rebajas han vuelto a rebajar. La obra nueva es donde más rebajas se están haciendo. Lo que me cuesta creer después de todo lo que ya se puede observar es que quede alguien que aún piense que la vivienda no va a bajar.

Gracias mimosita. Estaba detrás de un piso que por más de 180.000 se me hacía demasiado caro. Gracias a tu consejo veo que la semana pasada lo han bajado por debajo de 160.000. Podría esperar más pero creo que es mi momento, al menos para intentar conseguir a un precio que empieza aproximarse a lo que me parece razonable (y que podría plantearme pagar).

La pregunta no es si bajarán los pisos. La pregunta es hasta cuanto y cuando.

buscopiso, pues hata cuándo y cuánto no sabría decirte, ni yo ni nadie. Lo que sí puedo decirte es que después de la subida del 70, estuvieron bajando durante 3 años y medio aproximadamente, y fue una bajada acelerada. La caída de los 90 fue menos en picado pero mucho más prolongada, unos 7 años (este periodo es el que el Banco de España en el artículo anterior que colgué denominó en su estudio de 2003 como "excesiva corrección a la baja del precio de la vivienda en la primera mitad de los noventa"). Lo dicho en anteriores comentarios, los que dicen que la vivienda nunca ha bajado ni bajará....no sé en qué país viven ni han vivido en años anteriores. Como bien dices tú, las conjeturas y de lo que se puede discutir ahora es sobre estimaciones de cuánto tiempo y en qué medida bajará el precio de la vivienda, y eso no lo sabe nadie, como tampoco se sabe cuando empieza una subida ni hasta qué punto puede prolongarse y subir el precio de la vivienda. Un dato es seguro, esta última subida de precios no se ha visto jamás en España y sólo es medianamente comparable a la que sufrió Japón. Y otra cosa que sí que ha sucedido siempre y en todos los ámbitos económicos: después de una subida desmesurada, viene una caída en picado, o lo que es lo mismo, todo lo que está sobre valorado tiene una corrección drástica, y cuanto más sobre valorado más fuerte es la corrección. Vender se va a seguir vendiendo, y comprar se va a seguir comprando, así que tú piensas que el piso que comentas tiene un precio que consideras razonable y que es tu momento.....adelante.
No hay venta ni compra si tanto comprador como vendedor no están de acuerdo, así que si hay conformidad mutua, adelante.
Lo que no es coherente ni sensato es que el vendedor pretenda que el comprador esté conforme con precios desorbitados. Si no son ellos los que pongan corrección a esos precios, lo hará el mercado, más temprano que tarde.
Suerte, buscopiso.

hola,donde estas vendiendo?

Hola elpi,

Yo estoy vendiendo en bcn...

Las sociedades de tasación deberían ser "aisladas" de las entidades crediticias para evitar que se vean "tentadas" a sobrevalorar los inmuebles, con el fin de facilitar la concesión de créditos hipotecarios, según un estudio incluido en la última edición de los 'Papeles de la Economía Española' de la Fundación de las Cajas de Ahorros Españolas (Funcas). Concretamente, el estudio estima que las tasadoras, especialmente aquellas que pertenecen a entidades crediticias, tienden a generar un valor de tasación superior al valor real del inmueble, con el fin de permitir al comprador adquirirlo sin problemas con un crédito por el 80% dl importe tasado. Según su autor, el profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García-Montalvo esta tendencia a la sobrevaloración de los inmuebles forma parte de una "relajación sustancial" de las condiciones para el acceso de préstamos que, junto a la creación de "falsas expetativas" de revalorización de las viviendas, como la creencia de que sus precios nunca podrán bajar, han generado una potente demanda en los últimos años y un incremento espectacular de los precios. Sin embargo, el ciclo expansivo en el mercado inmobiliario está cambiando. En este contexto, el informe señala que la desaceleración de los precios de la vivienda supondrá "importantes dificultades" y un "ajuste brusco" en el sector inmobiliario, ya que con ella desaparecerán las expectativas de revalorización. A la espera de poder saber si este "tumor" será "benigno o maligno", García-Montalvo sí afirma que "la acción pública podría haber intentado reducir la presión de la demanda, especialmente la fundamentada en el uso de la vivienda como mantenimiento de riqueza".

http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotoca sa.aspx?l=

Más información sobre la evolución del precio de la vivienda en España en 2007

span class="ad_details"> Precio: 198000€ /Precio anterior:240000€ Nº de dormitorios: 3 Superficie: 190 m2
Obra nueva. http://www.segundamano.es/vi/7213042.htm?ca=18_s¿Sigue alguien pensando que la vivienda de obra nueva no baja?.
Hasta ahora y contrariamente a lo que se pensaba, son las que más y antes están bajando, adelantandose a las de segunda mano, seguramente porque también son los que más tienen que perder si no renuncian a algo de su margen de beneficio, que no parece ser pequeño...